Il crowdfunding immobiliare, anche chiamato Real Estate crowdfunding, è una particolare tipologia di raccolta crowd che permette agli investitori di finanziare progetti imprenditoriali legati al settore immobiliare. Le piattaforme che consentono di investire nel settore immobiliare possono essere di diversi tipi.
· Le piattaforme equity crowdfunding sono quelle (come 2meet2biz.com) su cui gli utenti sottoscrivono quote di capitale di rischio della società titolare del progetto imprenditoriale;
· Le piattaforme minibond (come debt.2meet2biz.com) sono, invece, basate sull'emissione di obbligazioni alternative - mini bond, appunto - da parte di societá immobiliari.
A loro volta, i progetti di crowdfunding immobiliare possono essere divisi in:
· Buy to Sell: acquisizione di una o più aree edificabili/immobili esistenti con conseguente costruzione/ristrutturazione al fine di vendere le strutture;
· Buy to Let: acquisizione di uno o più immobili che vengono messi a reddito tramite affitto, in alcuni casi dopo essere stati ristrutturati;
· Rent to Rent: la società affitta una o più strutture, le quali vengono poi subaffittate.
Tutte queste operazioni, generalmente, consentono ai soci di ricevere dividendi con frequenza che può essere annuale e/o spalmata su più anni.
Il mercato del crowdfunding immobiliare in Italia
Secondo i dati pubblicati da Walliance e dalla School of Management del Politecnico di Milano, a luglio 2021 nel mondo si contavano 178 piattaforme attive di cui 36 negli Stati Uniti e ben 100 in Europa.
l crowdfunding immobiliare in Italia dall’inizio dell’attività delle prime piattaforme a fine giugno 2021 ha raccolto in totale 157,87 milioni di euro spalmati su 469 campagne, di cui 90,43 milioni di lending e 67,44 milioni di equity crowdfunding.
Le piattaforme attualmente operative in Italia nel crowdfunding immobiliare sono 18, di cui 4 nel comparto equity crowdfunding e le altre 14 nel lending crowdfunding. La raccolta del crowdfunding immobiliare ha subito un vero e proprio balzo nella seconda metà del 2020, con 39,4 milioni incassati e un incremento del flusso nel primo semestre 2021, quando è stata sfiorata la soglia dei 46,5 milioni. Tuttavia, siamo ancora ben lontani dalle potenzialità sfruttabili.
Se, infatti, in UK e in USA il mercato è già esploso, in Italia si tratta di un settore emergente. Le capacitá di crescita del real estate crowdfunding nel nostro Paese si fondano soprattutto su tre principi. Il primo è legato alla normativa che ha permesso di aprire l’Equity crowdfunding non solo alle PMI innovative ma a tutte le PMI in generale. Ciò significa che ora possono richiedere capitali attraverso l’equity crowdfunding tutte le piccole e medie imprese. Il secondo è legato al fatto che in Italia, il mercato immobiliare e gli investimenti nel settore stanno timidamente ripartendo, mentre il terzo è riconducibile alle potenzialità offerte da nuovi modelli di business esteri ancora poco conosciuti in Italia e che si possono introdurre anche nel nostro Paese.
Quanto rende il crowdfunding immobiliare
Come per la maggior parte degli strumenti finanziari, la rendita degli investimenti in real estate crowdfunding non può essere confermata in anticipo. Dipende, infatti, da variabili e stime specifiche di ogni singolo progetto.
I parametri di monitoraggio indicativi sono fondamentalmente tre:
· Il tempo, previsto per al realizzazione del progetto. Di solito dato in mesi, descrive la cronologia del progetto stesso;
· Il ROI (Return on investment), cioè la percentuale di interesse prevista in grado di “tornare”. In Italia, il valore medio di questo indice è previsto tra 7 e 12%;
· Il ROI dell’anno, questo perché a volte vale la pena considerare i vantaggi di investire in progetti a lunga durata (es. 24 o 30 mesi). Quando un’azienda completa la costruzione e vende appartamenti o uffici, i profitti vengono ridistribuiti agli investitori.
Come sempre, più si investe e più i guadagni saranno alti. È importante però anche diversificare il portafoglio, ovvero distribuire il proprio capitale su più progetti. Questo permette sicuramente di diminuire il rischio e aumentare le probabilità di ottenere maggiori profitti.
Gli investimenti in crowdfunding immobiliare sono anche investimenti finanziari, quindi qualsiasi utile verrà tassato al 26% nel caso di investimenti attraverso piattaforme regolate da Consob e tra il 23% e il 43%, seguendo le quote Irpef, se l’ente è italiano ma non autorizzato.
Il 2023 sarà l’anno del crowdfunding immobiliare?
A livello mondiale, la possibilità di finanziare specifici progetti attraverso le piattaforme online ha rivoluzionato il mercato immobiliare ed ha permesso anche ai piccoli investitori di partecipare in questi strumenti di finanza alternativa.
I principali vantaggi di investire del real estate crowdfunding possono essere riassunti in questo modo:
Accessibilità: Il crowdfunding immobiliare rende gli investimenti immobiliari accessibili a una vasta gamma di investitori, compresi quelli con un basso profilo di rischio o un piccolo budget di investimento;
Diversificazione: gli investitori possono diversificare i propri investimenti attraverso il crowdfunding immobiliare, mettendo denaro in una varietà di progetti immobiliari, invece di concentrarsi solo su un singolo immobile;
Trasparenza: le piattaforme di crowdfunding immobiliare forniscono informazioni dettagliate sui progetti immobiliari e sui loro sviluppatori, permettendo agli investitori di fare scelte informate;
Rendimenti potenziali: gli investimenti immobiliari possono produrre rendimenti elevati, sia in termini di reddito passivo che di apprezzamento del valore dell’immobile.
Con la dovuta attenzione alle bolle immobiliari, alcuni asset manager fanno notare che gli investimenti immobiliari possono risultare efficaci per combattere l’inflazione.
Una spinta interessante arriva anche dall’edilizia sostenibile. Gli edifici ‘green’, infatti, sono sempre di più e destinati a condizionare il futuro del settore, anche attraverso gli strumenti di finanza alternativa come il crowdfunding. E’ da notare, poi, che in Italia sta avendo un certo successo il crowdfunding immobiliare finalizzato al rilancio dei piccoli paesi sparsi lungo la penisola.
Un’ultima frontiera è rappresentata degli investimenti immobiliari nel mondo virtuale e nel metaverso, investimenti molto legati agli NFT e alla tecnologia blockchain.
Questi motivi, sommati al fatto che il settore è in continua evoluzione ed aperto a nuove possibilità di crescita, ci portano a dire che il 2023 potrebbe essere davvero un anno d’oro per il real estate crowdfunding in Italia.