Gli operatori affascinati dall’idea di investire nel ‘mattone’ possono contare su una nuova forma di raccolta fondi online che sta registrando una forte crescita in Italia: il real estate crowdfunding (o crowdfunding immobiliare). Si tratta di una modalità innovativa che permette a numerosi investitori di partecipare al finanziamento di un progetto immobiliare in ambito residenziale o commerciale, in cambio di una remunerazione del capitale. I progetti possono essere relativi all’acquisto di un immobile come fonte di reddito, ma anche alla ristrutturazione di proprietà immobiliari (che pure verranno messe a reddito o vendute maturando una plusvalenza), o allo sviluppo di un progetto greenfield. Inoltre, i progetti di crowdfunding immobiliare, possono anche riguardare un’infrastruttura.
Investire attraverso una piattaforma di crowdfunding immobiliare è piuttosto semplice. Il processo normalmente prevede alcuni passi:
· Registrazione: come primo step e’ necessario registrarti su una piattaforma come investitore.
· Apertura di un conto: al termine della registrazione viene aperto in automatico un account virtuale che deve essere utilizzato per trasferire il capitale all’interno della piattaforma.
· Investimento nelle opportunità: a questo punto, e’ possibile selezionare le migliori opportunità sulla base del proprio profilo di rischio, rendimento e durata.
Modelli di business nel crowdfunding immobiliare
In Italia, esistono diverse piattaforme che permettono di investire in real estate. Queste operano principalmente attraverso due modelli di business: il modello Equity e il modello Lending.
Quando si investe in una piattaforma di tipo equity, l’investimento è fatto direttamente nell’impresa che si impegna a costruire l’immobile. Si acquista pertanto una quota della società e il rendimento sarà dato dalla differenza tra prezzo di vendita dell’immobile e capitale investito. Tutte le piattaforme italiane di Equity sono autorizzate e vigilate da Consob.
Quando si investe in una piattaforma di tipo lending, solitamente il rendimento è dato dal tasso d’interesse che si pattuisce di ricevere dal soggetto che raccoglie i fondi. L’oggetto in questo caso è il prestito e non la impresa costruttrice. In alcuni casi tuttavia, è possibile ottenere anche un’extra rendimento legato alla eventuale vendita degli immobili sottostanti.
Lo stato del settore in Italia
Dal 5° rapporto sul crowdfunding immobiliare del Politecnico di Milano, si prospettano ottimi scenari di sviluppo per il mercato italiano. Negli ultimi 12 mesi e’ stato infatti raggiunto un valore di circa € 908 milioni, di cui € 159 milioni investiti attraverso i portali equity e € 749 milioni attraverso i portali lending.
Il lending crowdfunding ha continuato la sua ascesa come segmento con il più alto tasso di crescita nel panorama del crowdinvesting. Questo è dovuto principalmente ai capitali degli investitori istituzionali. Le piattaforme sono in crescita e il loro numero in aumento, ed è attesa una crescita non indifferente dei prestiti erogati, principalmente nella parte business.
La crescita del crowdfunding immobiliare deriva in particolare dalla difficoltà di accesso al credito delle aziende attraverso le modalità tradizionali. Nel prossimo anno, l’obiettivo raggiungibile stimato per gli operatori del settore ammonta a circa € 60 milioni.
Perche’ investire nel real estate crowdfunding
Il real estate crowdfunding ha la potenzialita’ di diventare uno strumento complementare nella scelta dei finanziamenti per i progetti immobiliari, e potrebbe perfino essere adoperato per fare leva sul credito bancario.
La lungimiranza dei legislatori italiani ha fatto sì che il nostro Paese fosse, nel 2013, la prima nazione in Europa attrezzata con una normativa specifica per l’equity crowdfunding. Inoltre, con la legge di stabilità del 2017, l’attività è stata estesa anche alle PMI, le quali possono ora contare su un nuovo strumento di accesso al credito.
Tradizionalmente gli investimenti immobiliari sono sempre stati accessibili solo ad un numero limitato di grandi investitori, questo perché essi richiedono – per definizione – di immobilizzare risorse consistenti in termini di capitale e, in un secondo momento, una gestione attiva dell’immobile che assorbe tempo e risorse. Inoltre gli investimenti immobiliari sono generalmente caratterizzati da bassa liquidità e da una limitata possibilità di diversificazione. Il real estate crowdfunding permette di risolvere alcune delle problematiche relative a questo tipo di investimento, come ad esempio:
· possibilità di partecipare ad un progetto con bassi importi di denaro;
· opportunità di diversificazione, in quanto abbassando il capitale necessario per il singolo investimento ogni individuo può investire in un numero superiore di progetti con la possibilità di diversificare i propri investimenti sia per area geografica che per dimensione e tipologia di immobile;
· delega della gestione dell’immobile al promotore del progetto;
· maggiore liquidità, laddove le piattaforme avessero implementato un mercato secondario dove è possibile vendere le quote relative agli investimenti ad altri investitori interessati;
· controllo diretto sull’investimento e possibilità di interloquire con i promotori (laddove invece i classici fondi di investimento immobiliare offrono scarse opportunità di coinvolgimento del risparmiatore nelle scelte di asset allocation.
Grazie alle enormi potenzialita’ offerte dal settore, è arrivato il momento di mettere tutti i portali di crowdfunding attivi nella condizione di competere alla pari all’interno di una normativa unica, con gli stessi presidi di sicurezza e con gli stessi adempimenti. Fortunatamente, la proposta di una regolamentazione unica europea va nella giusta direzione.